전세 / 월세 계약 기간이 남았는데 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?

전세나 월세 계약을 하고 잘살고 있는데 임대인이 집을 매도하여 집주인이 바뀌면 당황스럽습니다. 혹시나 불이익이 오지 않을까 해서 말이죠. 게다가 바뀐 집주인이 새로운 세입자를 들일 것이니 그만 나가라고 하면 어떻게 해야 할지 당황스럽기까지 한데요. 아직 전월세 계약이 만료되지 않았을 때 집주인이 바뀌면 세입자의 지위는 어떻게 되는지 알아보았습니다.

 

 

목차

1. 당연승계제 - 임대인 지위 승계

2. 임대차계약 해지 여부

    1) 세입자는 이사 갈 수 있나?
    2) 월세나 전세보증금을 인상한다고 하면?

 

 

1. 당연승계제 - 임대인 지위 승계

 

당연승계제란 용어에서 짐작하듯이 새로 주택의 소유권을 취득한 사람은 이전 소유자의 권리와 의무를 그대로 승계하는 것을 말합니다. 주택임대차보호법 제3조 4항에 보면 '임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.'라고 하여 당연승계제를 법률로 못 박아 놓고 있습니다. 그래서 새로운 임대인은 주택에 대한 이전 임대인의 채권과 채무를 그대로 가져오게 되며, 이 과정에서 별도로 임차인에게 동의받거나 통보할 의무는 없습니다.

 

만약 임대인이 당연승계제를 인정하지 않고 현재 세입자에 대한 권리나 의무를 일절 승계하지 않겠다는 특약을 세입자와 체결했다면, 이것은 세입자에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 의해 불법으로 간주하여 효력이 없습니다.

 

당연승계제로 인해 새로운 집주인은 세입자에게 계약 만기가 되면 전세보증금을 줘야 하는 의무가 생기는 동시에 다달이 월세를 받을 권리도 발생합니다. 또한 전세권, 저당권 등 집과 관련한 모든 의무도 승계합니다.

 

따라서 전입신고만 제대로 해 놓은 기존 세입자는 집주인이 바뀌어도 큰 걱정은 하지 않아도 됩니다. 근데 전입신고를 안 하고 살고 있었다면, 새 임대인에게 자신의 권리를 주장할 수 없습니다. 이때는 임대차계약서를 다시 써야만 합니다.

 

당연승계제

 

2. 임대차계약 해지 여부

 

1) 세입자는 이사 갈 수 있나?

당연승계제로 인해 기존 전세 계약이 유효하므로 세입자 역시 집주인이 바뀌었다고 마음대로 이사할 수 없습니다. 계약기간을 전부 채운 후 이사가 가능합니다. 다만, 살고 있는 집이 계약 기간 만료 전에 경매에 넘어갔다면, 계약기간을 다 채우지 않았더라도 임대차계약을 해지한 후 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

전세 계약 기간 중 임대인 변경시 법령 정보

 

2) 월세나 전세보증금을 인상한다고 하면?

재계약 기간이 안 되었는데 새로 계약하자고 하면 집주인이 바뀌었든 바뀌지 않았든 할 필요가 없습니다. 만약, 새 임대인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 거기에 응해서는 안 되며, 계약 기간이 되어서 재계약을 한다면 인상분에 대해서만 계약서를 추가로 쓴 뒤 새로 쓴 계약서만 추가로 확정일자를 받아야 합니다.

 

계약서를 인상분이 아닌 전체에 대해 다시 써서 확정일자를 받으면 만일의 경우 경매에서 우선변제 순위가 뒤로 밀릴 수도 있기 때문입니다. 대항력이 있는 임차인이라면 어떻게든 받을 수 있겠지만, 늦게 받아서 맘고생 할 수도 있습니다.

 

금액이 아닌 다른 변경 사항은 기존 계약서에 특약 형식으로 추가하시면 됩니다.

 

전입신고를 마친 정상적인 세입자라면 절대 새로운 계약을 하면 안 됩니다. 대출 없이 주택을 구입하는 경우는 드물기 때문에, 자칫하면 낭패를 당할 수도 있기 때문입니다.